信托模式为保障性住房建设提供新路径
来源： 苏信理财 时间：2010-12-20
在房价居高不下，保障房成为政府抑制高房价、保障民生重要手段的背景下，金融机构如何介入低收益的保障房建设同时又能保障自身的收益？作为资金成本较高的信托公司，又该如何介入这一领域？日前记者在江苏的采访中，从中信信托连续发行的多款用于保障性住房建设集合信托计划，以及各方的反映和理解中，找到了一条通过信托公司发行信托计划，将分散的社会资金在较短的时间内集中起来，投入地方保障性住房建设，缓解当地政府资金和开发商流动性压力，为保障性住房建设提供了新的路径。
信托模式与保障房建设
BT模式对接
记者日前在刚刚升级为国家级开发区的江苏淮安经济技术开发区采访时了解到，该区近年来引资迅速，包括富士康、台玻集团和达方电子等一大批台资名企纷纷进驻，开发区保障性住房建设的任务也随之越来越重，一是开发区发展在使用更多土地资源的同时，需要为被拆迁失地农民提供保障性住房和其他社会保障服务；二是面向入驻企业的中低收入产业工人和困难员工提供平价房，改善其居住条件并留住熟练产业技能人才。
据淮安经济技术开发区管委会副主任张明介绍，在地方保障性住房建设中，作为筹措资金和项目建设的主体，各地政府采取了政府主导、市场化运作的方式，部分地方政府以建设-回购（BT）方式，吸引企业投资于保障性住房建设，但由于回购期一般较长、资金占用较多，投资企业面临较大的资金压力，也影响了保障性住房的建设进度和参与企业的积极性。
中信信托“民享1号保障性安居工程应收账款流动化信托项目”在这一背景下应时而生，募集资金总额2亿元、期限18个月，为淮安开发控股有限公司因在BT（即“建设-回购”）模式下承建当地保障性安居工程项目而产生的回购款进行流动化安排。
“与中信信托的合作，大大加快了项目建设速度，让被拆迁农民能够在春节前搬进新居，度过一个欢乐祥和的春节。”张明说。
除淮安经济技术开发区保障房建设项目外，中信信托还在武进高新产业开发区推出了同一模式的系列项目，已先后推出两期，融资1亿多元。记者在武进高新区看到，该项目所支持的保障房小区都已投入使用，从社区管理、商业设施、便民大厅和公共活动配套设施都配备齐全。目前，武进高新区已建设了250万平方米的保障房小区，包括国家领导人曾视察过的小区乐活中心。
信托模式为保障房建设资金运作
提供“支点”
记者在采访中了解到，开发区建设的保障性住房以政府投入为主，信托资金只是保障房建设多元化资金来源的一种。但是与其他资金来源相比，信托资金却能在整体盘子中发挥“支点”作用，因其风险控制措施和可使用金融工具多样，资金因此快速到位，能盘活企业和政府的资金流，使开发区建设得以顺利推进，安居工程得以实施，社会稳定得以促进。
“地方政府对保障房建设都有时间要求。如果找银行，在分行审批权限无法满足的情况下，必须由总行审批，这一过程许多银行可能需要半年，甚至一年的时间。但在保障房建设过程中，对于拆迁户的安置需要政府的投入，每天都是一笔不小的支出，因此银行资金在时间上无法快速满足我们在资金上的要求。”负责淮安经济技术开发区保障性住房建设的淮安开发控股公司负责人对记者说。“中信信托在很短的时间里，就将资金划拨到位。”
森联投资公司是一家按市场化方式运作的民营企业，在过去七年内主营与政府合作的基础设施建设。武进开发区管委会对其该公司的评价是，“他们看重我们的政府信用，我们看重他们的投资理念和资源整合能力”。
森联投资公司代表在接受记者采访时说，他们受政府委托来完成武进高新区的部分建设任务，需要把各方资源整合起来。“相比其他金融机构，信托资金的特点是快速和灵活，创新手段多，这是他们的优势。”
但是，相对于银行，信托公司在资金运用上的快速灵活是因为信托公司的风险识别和控制比银行更高，还是信托公司的风险容忍度更高呢？对此中信信托相关人士的理解是：中信信托公司制度安排上的灵活性与解读国家政策的责任感以及信托相对于银行更丰富的风险控制手段，使得信托公司对于资金的投放更快速。
“更重要的是，信托能将分散的社会资金集中起来，聚小溪为大川，这是政府做安居工程的很好办法。”森联投资有关人士说。
信托模式让保障房建设项目
各方共赢
据森联投资公司代表介绍，目前不少大的地产商都开始介入政府保障房建设项目。虽然利润较低，但是风险也相应降低。
“保障房建设是政府大力推动的，因此安全系数也是最大的。同时，在建设回购的模式下，政府也在帮你控制成本。”这位代表介绍道。
对于开发区来说，借助市场化手段，进行开发区建设，一方面缓解了政府的资金压力，另一方面因为快速完成保障房建设所带来的社会效益和税收等经济效益更是难以估量，促进了开发区建设和社会稳定，同时也促进了地方经济的发展。
“没有森联，没有市场化运作，我们不可能建设那么多保障性住房。”武进开发区管委会负责人说。
而对于中信信托，保障房建设是该公司加大开发力度的业务领域之一。据中信信托方面介绍，该公司已在不断将武进高新区和淮安开发区的融资模式进行复制，目前已在苏南多个地方洽谈类似业务安排。
信托模式与保障房建设
BT模式对接
记者日前在刚刚升级为国家级开发区的江苏淮安经济技术开发区采访时了解到，该区近年来引资迅速，包括富士康、台玻集团和达方电子等一大批台资名企纷纷进驻，开发区保障性住房建设的任务也随之越来越重，一是开发区发展在使用更多土地资源的同时，需要为被拆迁失地农民提供保障性住房和其他社会保障服务；二是面向入驻企业的中低收入产业工人和困难员工提供平价房，改善其居住条件并留住熟练产业技能人才。
据淮安经济技术开发区管委会副主任张明介绍，在地方保障性住房建设中，作为筹措资金和项目建设的主体，各地政府采取了政府主导、市场化运作的方式，部分地方政府以建设-回购（BT）方式，吸引企业投资于保障性住房建设，但由于回购期一般较长、资金占用较多，投资企业面临较大的资金压力，也影响了保障性住房的建设进度和参与企业的积极性。
中信信托“民享1号保障性安居工程应收账款流动化信托项目”在这一背景下应时而生，募集资金总额2亿元、期限18个月，为淮安开发控股有限公司因在BT（即“建设-回购”）模式下承建当地保障性安居工程项目而产生的回购款进行流动化安排。
“与中信信托的合作，大大加快了项目建设速度，让被拆迁农民能够在春节前搬进新居，度过一个欢乐祥和的春节。”张明说。
除淮安经济技术开发区保障房建设项目外，中信信托还在武进高新产业开发区推出了同一模式的系列项目，已先后推出两期，融资1亿多元。记者在武进高新区看到，该项目所支持的保障房小区都已投入使用，从社区管理、商业设施、便民大厅和公共活动配套设施都配备齐全。目前，武进高新区已建设了250万平方米的保障房小区，包括国家领导人曾视察过的小区乐活中心。
信托模式为保障房建设资金运作
提供“支点”
记者在采访中了解到，开发区建设的保障性住房以政府投入为主，信托资金只是保障房建设多元化资金来源的一种。但是与其他资金来源相比，信托资金却能在整体盘子中发挥“支点”作用，因其风险控制措施和可使用金融工具多样，资金因此快速到位，能盘活企业和政府的资金流，使开发区建设得以顺利推进，安居工程得以实施，社会稳定得以促进。
“地方政府对保障房建设都有时间要求。如果找银行，在分行审批权限无法满足的情况下，必须由总行审批，这一过程许多银行可能需要半年，甚至一年的时间。但在保障房建设过程中，对于拆迁户的安置需要政府的投入，每天都是一笔不小的支出，因此银行资金在时间上无法快速满足我们在资金上的要求。”负责淮安经济技术开发区保障性住房建设的淮安开发控股公司负责人对记者说。“中信信托在很短的时间里，就将资金划拨到位。”
森联投资公司是一家按市场化方式运作的民营企业，在过去七年内主营与政府合作的基础设施建设。武进开发区管委会对其该公司的评价是，“他们看重我们的政府信用，我们看重他们的投资理念和资源整合能力”。
森联投资公司代表在接受记者采访时说，他们受政府委托来完成武进高新区的部分建设任务，需要把各方资源整合起来。“相比其他金融机构，信托资金的特点是快速和灵活，创新手段多，这是他们的优势。”
但是，相对于银行，信托公司在资金运用上的快速灵活是因为信托公司的风险识别和控制比银行更高，还是信托公司的风险容忍度更高呢？对此中信信托相关人士的理解是：中信信托公司制度安排上的灵活性与解读国家政策的责任感以及信托相对于银行更丰富的风险控制手段，使得信托公司对于资金的投放更快速。
“更重要的是，信托能将分散的社会资金集中起来，聚小溪为大川，这是政府做安居工程的很好办法。”森联投资有关人士说。
信托模式让保障房建设项目
各方共赢
据森联投资公司代表介绍，目前不少大的地产商都开始介入政府保障房建设项目。虽然利润较低，但是风险也相应降低。
“保障房建设是政府大力推动的，因此安全系数也是最大的。同时，在建设回购的模式下，政府也在帮你控制成本。”这位代表介绍道。
对于开发区来说，借助市场化手段，进行开发区建设，一方面缓解了政府的资金压力，另一方面因为快速完成保障房建设所带来的社会效益和税收等经济效益更是难以估量，促进了开发区建设和社会稳定，同时也促进了地方经济的发展。
“没有森联，没有市场化运作，我们不可能建设那么多保障性住房。”武进开发区管委会负责人说。
而对于中信信托，保障房建设是该公司加大开发力度的业务领域之一。据中信信托方面介绍，该公司已在不断将武进高新区和淮安开发区的融资模式进行复制，目前已在苏南多个地方洽谈类似业务安排。
(xief摘自金融时报)